多地商贷利率直逼公积金 购房者关注租金回报率

证券时报记者 吴家明

近段时间以来，许多城市的外资银行为了吸引优质客户，对首套房贷利率给予更多优惠，房贷利率甚至进入“2时代”。另一边，租金回报率“跑赢”存款利率的话题也维持热度。

不久前，有广州的外资银行将首套房贷利率下调至2.9%。而在近日，更有市场消息指出，有银行的首套房贷利率已经降至2.89%。记者采访多位银行个贷经理和资深房产中介，他们表示，这些优惠贷款都会附带一定的条件，例如贷款额度、客户资质等。

而在深圳，记者采访发现目前深圳四大行的首套房贷利率仍为3.4%。过去，一些外资银行会对房贷利率做出一些让步，但都会附带一些条件。不仅如此，有购房者对记者表示，银行审批和放款时间也大幅缩短，有银行最快3到5个工作日就能放款。而在大湾区内其他城市的主要银行，首套房的房贷利率介于3.05%至3.4%之间。

目前，各城市的5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。有业内人士指出，商贷利率直逼公积金，未来商业房贷利率与公积金利率或可能出现倒挂。易居房地产研究院副院长严跃进表示，商贷与公积金利率可能出现倒挂，直观上看和商贷调整有关，但这主要是由于公积金利率调整滞后造成。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前首套房贷利率进入“2时代”的仅是少数城市和个别外资银行。“房贷利率进入‘2时代’，也使得房贷利率和固收类利率等量齐观，提升居民加杠杆的意愿，从而驱使居民倾向于申请手续相对简便的商业性房贷产品。未来，房贷利率继续下行的空间，取决于资金端成本降低的幅度及房地产是否继续下行。”

目前，存贷款利率皆下调。记者在采访中发现，有新房项目将租金回报率当做宣传重点，也有不少房产中介重新将租金回报率当成推销术语中的重点。

一般来说，租金回报率指的是年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的关键指标。以深圳市场为例，记者在采访中发现，在房价下跌的背景下，一些中心区域的小户型住宅租金回报率超过3%，已经超过当前银行5年期定期存款的利率，相对较高的租金回报率再次成为部分购房者的考虑因素。

乐有家研究中心的数据显示，在今年3月份监测时，深圳全市平均租金回报率为1.32%，如今已经上涨至1.42%。虽然距离理想水平还有差距，但上升的趋势比较明显。

以罗湖区的庐山大厦和坪山区的龙光玖云著小区为例，以目前的售价计算，当前的租金回报率高达3.19%和4.31%。据诸葛数据研究中心监测的重点50城来看，上半年重点50城租金回报率为2.03%，较2023年上升0.07个百分点。今年上半年租金回报率水平创自2019年以来新高，居民依靠租房获取收益的可行性预期初步改善，高售租比的城市集中分布于长珠三角经济圈。

有分析人士表示，目前房地产市场仍在调整过程中，市场进入“以价换量”状态，租金、房价持续下行，但房价跌幅大于租金，导致租金与房价的偏离度缩小，租金回报率提升或影响住房租购选择。