租售比将反超多数资产回报

2024-08-15 15:27 由广州日报发表于 #房产

日前，央行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，对金融支持住房租赁产业的必要性和可行性进行了分析。报告专栏中出现关于“楼市价值分析”的内容：随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，而租售比有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。从广州楼市的租赁行情看，成交量价自2月份之后持续上涨，个人租赁市场展现稳步回升态势。业内人士表示，房价下跌叠加新市民对品质租赁需求增加，随着房价的调整，部分城市、局部区域，租赁产品的可投资、可盈利场景已经出现，关于租购的选择也发生了新变化。不过，目前租金回报率整体还偏低，现在谈租赁吸引大体量资金投入并且可盈利，还有点早。

文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴

市场行情：租金保持稳定向上趋势

根据克而瑞长租最新公布的住房租赁市场监测情况，7月，55城租赁市场供应平稳，价格有小幅波动。其中，个人租赁房源呈现量价齐跌态势，房源供应量环比下降7.13%，同比上涨3.15%，7月份租金环比下降0.33%，同比下降0.8%，在租赁新开房源数量上，7月，22城共计新增14个项目，其中涉及保租房8个，供应3461间房源，新开市场化项目6个，供应1290间房源。

具体到广州市场来看，市场需求的存在更多的是体现在“量”的提升上，个人租赁和集中式公寓租金价格虽不及去年同期，但二季度数据显示量价有持续回升趋势。

7月全市个人租赁挂牌量持续增长，为39139间，环比上涨1.08%，成交量18059间，环比上涨9.17%。租金成交均价48元/㎡/月，环比上涨8.11%，除南沙、白云两区整体租金微跌，其余各区均保持相对稳定向上的趋势。从区域上来看，天河区挂牌量超其他区域，成交量达近一年峰值，番禺区和海珠区成交均超过2000套；而从成交挂牌量比来看，天河、番禺、越秀、南沙四区7月去化流速提升，荔湾区持续保持高去化态势，成交挂牌量比达60.49%。

从户型来看，一房的挂牌成交均价远高于其他房型，成交均价62.1元/㎡/月，环比上涨8.38%；二房、三房的挂牌量最大，均超过12000套；二房的成交量最高接近去年同期水平，成交6304套。月租金2000-4000元/月为市场主力区间，成交量占比46.04%，从成交挂牌量比来看，租金2000元/月以下达到63.64%，去化流速好，在租金12000元/月以上的高端产品中，14000-16000元/月租金段的去化明显。

此外，7月全市集中式公寓出租率为95.5%，环比上涨0.57%；平均租金环比上涨1.79%，为85.2元/㎡/月，出租率持续上涨，各大品牌优惠力度持续减少，租金稳步回调。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，7月是毕业生租房旺季，全市个人租赁成交量环比上升了9.17%，并且已经连续三个月上升。不过，一个令房东们感到有些沮丧的信息是，虽然是租赁旺季，如果从成交挂牌比来看，全市平均水平大概也只有40%多一点，相当于挂牌10套房源，只能成交4套房左右。实际上，住房买卖市场也面临着跟租赁市场类似的压力，截至7月末，广州全市的新房可售库存超过了12万套，去化周期约为24个月。

租金对住房价值变量的影响将更被看重

到底是选择租房还是买房？过去很多年的答案都是“买房比租房好”。但是随着房价波动，很多人在回答这个问题时也开始不坚定。房租折现对房产价值的影响愈发受到关注。“租售比”，即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标，近年来总体回升。有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%的水平，二三线城市升至3%左右。长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

对此，业内人士认为，央行通过二季度货币政策报告，向市场传递了重要信号：房地产的租金回报率正在回升，随着利率不断走低，定期存款、银行理财的收益率不断下降，现在买房，尤其是买了大城市、核心区、配套好位置好的房子，未来获取合理的租金回报是可行的，能跑赢大多数资产的投资回报率。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，近年来越来越多的人选择租房，在这背后，一方面是因为近几年租赁市场发展愈发完善，租房者权益得到更多保障，同时租赁产品供应增加、品质提升、类型丰富，能够更好满足居住需求。另一方面，租金和房价的走势变化，也让大家的租购选择出现了新的改变。

根据中指研究院监测数据，2024年7月，50城租金房价比平均为2.10%。近年来，随着房价下调，租金房价比有所提升，今年7月较2022年底提升0.12个百分点，但与房贷利率相比仍有差距，接近10年/30年期国债收益率2.3%/2.5%。租金房价比在一定程度上反映了买房出租的租金回报率，长期以来，我国租金回报率水平都相对较低。现在房价快速上涨的预期已经转变，大家在租购选择时，开始关注租金回报率，从而停留在租房市场的时间加长。

未来，租购并举是房地产发展的重要方向。从政府的角度来看，政策需要更加重视支持租赁市场的发展，尤其是要推进租购同权，优化租赁市场环境，逐步转变居民“重售轻租”的住房观念。从房企的角度看，租赁市场将是一个重要的赛道，要抓住住房租赁业务的发展机遇。

租金回报率明显反弹

部分租赁进入可投资态势

广州市房地产中介协会的统计数据显示，目前热门板块楼盘租金回报率在0.9%~2.2%左右，相比去年同期的0.7%~1.7%左右确实有明显提升，主要原因是这些项目大多租金相对稳定，而售价则明显下跌。

与此同时，数据显示，7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，比6月低9个基点，比上年同期低68个基点，处于历史低位。如果租金稳步上涨，租金回报率超过或接近房贷利率，通过出租房产获得的租金收入来支付房屋贷款的利息、本金的“以租养贷”模式也将成为可能，也将激发更多配置房产资产的需求。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，尽管房地产供求关系发生重大变化，商品房市场增量空间收窄，但作为住房需求的新主体，2亿-3亿的新市民、年轻人对于租赁的需求才刚刚打开，未来的需求很广阔。从供给主体看，主要还是个人散租，品质化、体验好和秩序好的规模化租赁供给少。很多年轻人愿意为品质化租赁付出高溢价。近期，随着由买转租的增加，品质化租赁的需求增加，加上房价下跌，租金回报率明显反弹，租赁进入可投资的态势。

从央行的表态来看，金融对于租赁的支持有望加大。如果租金回报率（租售比）持续改善，将会吸引大规模的市场主体参与收购和运营。住房租赁迎来了新发展机遇，即房价下跌叠加新市民对品质租赁需求增加，而结构性供给不足，使得租赁可投资。

不过，需要提醒的是，资产价格尽管还在调整，但租金回报率距离国际上租赁成熟国家5%左右的水平还有距离。因此，现在谈租赁吸引大体量资金投入，可盈利还有点早。租金回报率还是不高，还得等待分母房价继续下跌，而且更重要的是，分子租金水平上升还得待居民收入水平提高，可支付能力增强。当然，在部分城市、局部区域，租赁产品的可投资、可盈利场景已经出现了。