买房资金有了法拍贷 清场入住却遇拦路虎 法拍房走红背后的优与忧
今年8月，北京居民小陈以667万元的价格在阿里拍卖平台捡漏到北京朝阳区某小区总面积110平方米的法拍房，这让她高兴不已。“地理位置和小区环境都不错，价格比同地段房子低不少。提前做了不少功课，这套法拍房是已腾空、无租赁状态，能免去后续不少麻烦。”
在社交平台上，有关法拍房的话题正引发网友热议，从购买流程到出价攻略，再到避坑指南，有的经验贴浏览量超几十万次。从成交数据上也能看出法拍房尤其是法拍住宅愈发受到居民青睐。
按照司法拍卖规则，竞拍人需向法院一次性全额缴纳购房款，在实际操作过程中，常常因标的物价值高、竞买人筹集资金困难，导致无人竞拍、流拍等情形发生。当下，不少银行针对购房者需求，与法院合作力推法拍贷。但是资金困扰并不是问题的全部，在法拍房隐含的多重风险中，最被购房者诟病的是清场过程遇到拦路虎，解决这一问题需要司法部门强力推动。
避坑经验帖获超高浏览量
小陈介绍，前述房产起拍价为527万元，拍卖当天几番抬价，最终总价涨至667万元。“这套房子，阿里给出的评估价为760万元，京东给出的评估价为879万元。同地段二手房平均单价在6.4万元-6.5万元，这套房子到手单价不到6.1万元。”
谈及拍卖前的准备，小陈有一套心得：“竞拍前，准备好保证金、各种税费，以及法拍机构服务费等。这套房子的保证金是100万元，不是小数目。要是没拍成，平台会把保证金退回。我们竞拍成功，保证金就会转入法院的指定账户，后续再把尾款交上。”
此外，小陈认为选房也大有讲究。她先在平台上浏览房源，再实地考察房子的质量、朝向、装修等情况，还要去找周围住户聊，了解房子有无其他异常，并且请了专业法拍服务机构进行房源分析。
在社交平台上，有不少与小陈一样购买了法拍房的网友分享经验，从购买流程到出价攻略，再到避坑指南，经验贴种类繁多，有的帖子浏览量超几十万次。
根据中指研究院统计数据，2024年上半年累计成交拍品数量约7.85万套，较2023年上半年增长约5.8%。其中，法拍住宅成交量为5.3万套，较2023年上半年增长超6%。从金额来看，法拍住宅总成交金额有所增长，成交均价有所下降。2024年上半年，法拍住宅成交金额765.3亿元，占法拍房总成交金额49.8%，成交均价9075元每平方米。2023年上半年，法拍住宅成交金额761.8亿元，占法拍房总成交金额49.6%，成交均价9606元每平方米。
业内人士告诉记者，法拍房的房源主要来自司法没收、商业抵押贷款违约等。当债务人无法偿还债务时，其名下房产可能会被法院强制拍卖以偿还债务。“相较市场成交价，法拍房往往在价格方面有明显折扣，主要是由于抵债资产处置通常具有时效要求，买方具有较强议价能力。”上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛告诉记者。
某城商行贷款经理小仇告诉记者，法拍房有一拍、二拍、变卖、重新挂拍等情况，折价率（成交价/评估价×100%）不尽相同，一拍折价率往往在七至八折，二拍折价率则是一拍起拍价的八折。一般情况下变卖起拍价等于二拍起拍价，但具体情况需要具体分析，往往是一房一议。
银行找到新业务增长点
“我们银行有针对法拍房的贷款，但只能做纯商业贷款，利率与二手房贷款利率一致，流程也与正常商贷流程一样，差别是在放款前，需要找家保险公司做担保，保费由客户承担，是贷款金额的1.5%。”小仇说。
多位银行内部人士向记者表示，在当前楼市环境下，将抵押物房产低价拍卖，有时是无可奈何，却也催生了新的业务增长点。“作为银行来说，肯定想尽快把抵押物处理掉，把不良贷款收回来。但不是所有的抵押物都那么好卖，有时候处置的房产状况比较差，即使成功拍卖出去，但折价幅度大，无法覆盖贷款本息。”某股份行成都地区一家支行负责人向记者表示。
因而，如何防止抵押房产被低评、贱卖是银行的关注点。某国有行吉林地区业务负责人王然说，该行会先开展市场调研，掌握周边市场价格，并形成调研报告。然后，与评估公司共同踏查房产，了解房产实际情况，诊断优点、缺点、卖点，将该行调研情况提供给评估公司作为参考，要求其给出更为合理、符合市场预期的评估价。
“我们倾向采用网上平台公开拍卖方式，避免在拍卖过程中存在人为干扰。同时，会采取多种措施，寻找意向买家，促成拍卖成交。”王然说，该行会扩展宣传渠道，不仅会在省行、市行、相关支行张贴出售公告，在拍卖平台发布信息，还会想办法提升员工推荐积极性，通过广播媒体发布广告。同时，利用评估公司、拍卖公司、招标代理公司、房屋中介机构客户多、客群精准的特点，助力房产拍卖成功。
与法院等多方合作力推法拍贷是银行新的业务增长点。“传统的司法拍卖，竞拍人需向法院一次性全额缴纳购房款。在实际操作过程中，常常因标的物价值高、竞买人筹集资金困难，导致无人竞拍、流拍等情形发生。我们针对客户的相应需求，推出了法拍贷。”王然说。
今年以来，部分法院与银行等金融机构力推法拍贷，为符合条件的竞买人参与房产司法拍卖提供信贷支持，化解了购房者为参与全款竞拍，短时间内难以筹措大量资金的问题。
例如，今年5月陕西省延安市中级人民法院与中国银行延安分行、中国农业银行延安小东门支行、延安农村商业银行等共同签署法拍贷合作协议。“在前期引入数家专业辅拍机构提升拍卖处置效率的基础上，我们与辖区金融机构合作推出法拍贷，助力法拍执行降本增效。如果拍卖时发生无人竞拍、流拍等情形，被执行人资产无法变现，申请人的胜诉判决无法得到有效执行。”陕西省延安市中级人民法院表示，根据合作协议，专业辅拍机构将全程参与涉案房产处置，为竞买人及金融机构提供支持服务，规避房产可能存在的权属纠纷、质量问题、使用情况、物业费、滞纳金、税费等问题。银行将进一步加强法拍资产的风险控制，共同推动法拍贷服务落地，以求实现申请执行人、被执行人、买受人、银行、法院、辅助机构双赢多赢共赢的效果。
检察机关给出提示
北京德和衡律师事务所联席执行主任、商事与金融争议解决部主任裴虹博在接受记者采访时表示，法拍房价格能有明显折扣的一个重要原因是，购房者需承担一定程度风险，比方说房产清场困难、评估价格偏高、过户手续复杂等。此外，为吸引更多竞拍者，法拍房起拍价也会低于市场价。
“我就是踩了法拍房的坑，半年前拍下的房子，现在都没住上，倒是先交了被前业主拖欠的物业费8000多元。”湖南居民王梦的购房经历就不如小陈顺利了。她告诉记者，尽管自己以近市场价七折的水平买下法拍房，但前业主的父母一直占着房子。“对方赖着不走，我们也怕跟老人起纠纷惹麻烦，只能向法院申请强制腾房。但需要时间，来来回回半年过去了。”
在任涛看来，与普通商品房不同的是，法拍房可能涉及多方利益主体。居民在购买法拍房时，需关注其背后风险。法拍房历史遗留问题往往较多，不仅有经济问题，可能还会涉及社会问题，比如产权纠纷、占有使用等情况。
裴虹博告诉记者，法拍房有时存在产权归属不明确的情况，比方说法拍房可能存在多个债权人或抵押权人，最后导致产权纠纷。这类纠纷通常在拍卖公告中不会提及，购房者在成交后才能发现。部分法拍房可能因开发商问题，无法办理产权证，影响房屋正常交易和使用。此外，由于涉及其他隐性费用，有时候法拍房成交价格可能无法真实反映实际购房成本。
而在法拍房隐含的多重风险中，最被购房者诟病的就是清场问题。裴虹博说，有些法拍房一直被原业主及其家人占用，或者此前已经签署了有效租约，这会导致购房者虽然拥有房屋所有权，但无法立即入住。特别是当租约期限较长或租金较低时，清场问题尤为复杂。尽管购房者可以通过法律途径解决，但耗时耗力。
记者在调研过程中发现，不仅像王梦等个人住房者遇到了清场问题，一些银行内部人士也存在法拍房带来的困扰。
某国有行杭州地区一家支行负责人吴桐（化名）告诉记者，2023年该行某房贷客户积欠本息40万余元，且长期处于失联状态。根据借款合同约定，该行采取了诉讼手段。在胜诉后，他们才发现，作为抵押物的这套房产已在银行申请财产保全前与他人签订了租赁协议，租期一年，这使得该行难以立即处置房产。
“经过多方沟通，租户才愿意配合法院执行，承诺在租期届满后主动搬离房子。今年上半年，我们在阿里拍卖平台拍卖这处房产，全额收回了不良贷款。这笔不良贷款自胜诉申请执行到收回案款，历时一年之久，给我们的贷后管理工作提供了警示作用。贷后工作疏忽将导致客户跟踪缺位、资产质量下降等问题。”吴桐坦言。
8月9日，最高人民检察院发布检察机关依法加强民事执行法律监督、促进司法拍卖房屋规范执行有关情况。检察机关办案发现，当前个别司法拍卖房屋活动存在“雷区”。有的竞买人为以较低价格竞得拍卖房屋，与他人恶意串通，损害产权人或其他竞买人的利益。
据最高检通报，近年来，有被执行人为逃避债务、阻碍执行，利用“买卖不破租赁”制度，与他人恶意串通，通过倒签合同、混合打款、虚假诉讼等手段，捏造虚假租赁关系，约定较长的租赁期限并提前收取租金，阻碍房屋拍卖的正常进行。此外，在司法实践中，法院依法依规腾退房屋面临许多难题，有时竞买人不得不延期收房。
结合监督办案，检察机关提示，参与竞买司法拍卖房屋时，购房者应事先了解相关流程和手续，详读公示信息，全面知悉房屋存在的各类风险，在理性预算、知悉风险、了解规则的前提下参加竞买。
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