李宇嘉：政策“组合拳”夯实房市企稳基础

10月17日，国新办举行新闻发布会，住建部、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等有关部门负责人一起出席，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并回答记者提问。可以看出，这次会议有两个主要目的：一是对于9月29日以来，各部门部署的一揽子促进商品房市场止跌企稳的政策，基于尽快落地见效而进行落实，并对各方有关政策的关注点、迷惑点等进行阐释；二是加力部署新的政策，让近期商品房市场的企稳态势延续下去。

9月29日以来，多部门的政策部署非常密集，比如住建部明确了要对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，如何实现“严控、优化、提高”，需要具体的政策部署以落实，更需要具体的量化目标以引导市场预期。此次，住建部明确提出，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。另外，100万套货币化安置落在哪些项目，也做了进一步明确，主要是安全隐患大、公共设施短板缺失严重、群众改造意愿比较强烈的项目。

当然，城中村或危房改造项目比较成熟，即改造规划已审批、改造主体已确立，安置补偿方案已通过，并且有明确的资金平衡方案，需要确保避免隐性债务。因此，各地应加大项目筛选，推进项目规划报批、货币化安置方案表决、明确优惠政策等。货币化安置的资金来源，主要是地方政府专项债和政策性银行、商业银行投放的专项借款。其中，专项债可以用作改造项目的资本金，也可以用来做发放房票的保证金，专项借款主要用来做征拆和改造范围内的公共设施。

当然，货币安置只是多种安置的一种形式，居民也可以选择集中安置、原址安置。不过，在存量盘活和增量需求对接的新形势下，政策更加鼓励以房票为主的货币安置。另外，无论专项债还是专项借款，都要到期偿还本息以避免产生地方政府隐性债务。这就需要完善改造规划方案，用好规划、财税、金融、土地等的优惠政策，做好改造项目资金平衡方案。

再比如，住建部还提出，发挥城市房地产融资协调机制作用，加大项目“白名单”贷款审批投放力度。融资协调机制运转了近两年，存在问题项目修复难、信贷投放难等问题，从“白名单”到授信审批，再到信贷投放存在堵点。此次发布会上，住建部提出，“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元，争取将所有房地产合格项目都纳入“白名单”。融资金额较之前审批通过的2.32万亿元翻了近一倍。这意味着，不仅会扩大“白名单”覆盖范围，还会加大问题项目的修复力度，打通融资落地涉及的各个堵点，确保合规项目“应进尽进”“应贷尽贷”。

这样，房企资金链紧张的趋势将得到缓和，行业风险会得到控制，而且“保交房”有了坚实的保障，这就可以从根本上修复市场信心。另外，修复市场信心，还需要商品房市场企稳的态势更加夯实，这也是这次发布会的一个主要目的。国庆后，有的城市商品房市场热度有所下降，部分三四线城市的表现没那么活跃。客观讲，房地产企稳基础还不牢固，需要正视困难，存量政策需要尽快见效，增量政策须加力推进。

这也在相当程度上取决于多部门政策协作形成的“组合拳”效应。以专项债券收回闲置土地为例，既要求自然资源部门加大对闲置土地的认定和处置，维护法律法规的严肃性，降低收回的成本，也要求财政部门对专项债发行在资金平衡和严控地方政府隐性债务方面的考核要强化，还要求住建部门推动房地产市场止跌企稳，从而为土地收回、收储和二次出让创造良好的市场环境。“组合拳”效应形成得好，政策取向的一致性更强，这是相当关键的。 

有了一揽子的政策部署，还需要量化的目标和政策落地的具体路径，需要政策不断推出形成的叠加效应。比如，城中村改造货币化安置的100万套只是起步，“白名单”融资信贷规模的4万亿元也不是最终目标，后续会继续推出和落地，这样就能让市场形成不达目的不罢休的政策预期。同时，政策也在关注长期问题的解决，比如较大规模增加债务额度，支持地方化解隐性债务，比如发行特别国债、支持国有大型商业银行补充核心一级资本、加大对重点群体的支持保障力度、实施就业优先战略等，这些是影响房地产市场止跌企稳的长期因素。这样，库存压力大，市场预期弱，居民收入和就业形势不稳等影响市场基本面的因素才有可能真正好转，从而夯实房地产市场止跌企稳的坚实基础。（作者是广东省住房政策研究中心首席研究员）