财经三人谈：股市楼市双回暖，老百姓如何投资？
编者的话：国庆节假期前，多地的楼市就已经感受到暖意，房屋成交量上涨，股市也收复3000点。本月8日，国新办举行新闻发布会，介绍加力推出的一揽子增量政策，其中就包括推动房地产市场止跌回稳和提振资本市场，进一步提振了市场信心。如何看待股市、楼市这波企稳反弹？老百姓又该如何投资？
看待股市，信心和耐心都不可少
杨德龙
近期，A股和港股的突然放量暴涨超出了所有人的预期，虽然之后有所回调，但国内外资本市场专家纷纷表示看多中国优质资产。实际上，在9月18日美联储宣布首次降息50个基点，开启一轮降息周期时，市场就担心美联储降息可能引发全球资本市场的大变局。之前连续上涨四年的欧美日股市见顶风险在加大，A股和港股则是出现机会。全球资本市场面临再平衡，全球资金有望从欧美日股市高位出逃流入估值洼地，而A股和港股无疑是两大估值洼地。
欧美日股市经过四年的上涨后，已经产生了明显的泡沫化。在今年美股节节攀升时，“股神”巴菲特大幅减仓第一大重仓股苹果公司和第二大重仓股美国银行。这充分表明巴菲特贯彻了他广为人知的那句话：“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。”
美股现在是“别人贪婪时我恐惧”，不要再追逐美股指数ETF，防止高位被套的风险，特别是有的ETF溢价率高达30%，风险较大。另一方面，在A股和港股则是在“别人恐惧时我贪婪”，应寻找优质资产，做好价值投资。
投资者应坚持价值投资、长期投资理念，不要过多关注短期的市场波动，而要关注企业长期的投资价值。在市场下行周期中鱼龙混杂，好坏股票往往都会下跌。然而，在市场上涨时，优质公司最终会收复失地甚至创下新高，而劣质公司可能只有反弹而无法回升并创出新高。因此，价值投资的标的在未来一两年内可能会为坚守的投资者带来良好投资回报。
9月30日，中国沪、深两市成交量突破了2.5万亿元，节后首个交易日再次放出天量。虽然在急剧上涨之后，市场出现了快速调整，但截至目前本轮行情背后的逻辑并未改变。从推动这轮牛市行情的因素来看，多项重磅政策的推出，以及后续还会不断推出的一系列增量政策，都增强了市场信心。因此，在完成第一波调整之后，市场有望迎来新的上涨机会。在市场波动的时候，投资者应该警惕非理性的交易决策，保持信心、耐心，避免在市场下跌时恐慌性抛售，在市场上涨时贪婪追高，造成不应该有的损失。（作者是前海开源基金首席经济学家、基金经理）
两大因素为政策发力奠定基础
孙立坚
都说股市是经济的晴雨表。一层意义是，市场循环和活力随着基本面的改善不断提高，投资未来的信心和决策带来了股价趋势性上涨，然后经济也展示出它向上的力量；另一层意义，就是近年来各国央行都在尝试的通过货币政策的手段（向市场持续投放大量的流动性）再配合其他政策的助力来缓解市场的压力和债务的负担，避免去杠杆行为造成经济硬着陆的风险。
货币和资本流入带来的行情能否持续，取决于后续资金进入的强度。而且，这种资金行情确实易受外部的负面冲击影响，股价大起大落的风险确实不能忽视。关键在于政策助力市场的强度和时机的把握能否带来市场信心和资金循环的能力不断好转。如果出现良性循环，那资金造势的格局就会带来后续业绩增长的大牛市。
事实上，发达国家近来实践的政策造势的方式就是一种新货币主义学派的理念尝试，用投放大量流动性来提升资产价格，由此恢复市场信心和促进资金循环的交易，让资本市场形成的财富效应和融资效应，推动供求力量的同时回暖。中国也在探索货币政策的强度提高和传导机制畅通的方式，但不同的是，我们前期股价调整的深度和改革开放的进程都为这次货币政策的发力奠定了良好的基础，我们有理由和有信心期待中国牛市的到来。从而中国的营商环境和金融发展也会因此得到大幅改善，从而反过来助力中国股市的长期繁荣。
楼市方面，一线城市的回暖迹象表明市场对未来的预期正在发生积极变化。由于前一波楼市过热，二三线城市还需要经历消化前期投资过度、释放存量负担的过程。从整体的房地产业回暖来看，还需要时间。但随着结构的优化（打造产城融合等措施），老百姓就业和收入水平得以改善，将可提振市场信心，最终推动实际需求增长。（作者是复旦大学发展研究院金融研究中心主任）
置业成本降低，提振购房需求
严跃进
当前房地产政策迎来宽松周期，购房首付比例和房贷利率都已降至历史低点，显著降低了购房成本。结合房地产市场的周期大调整，可尝试判断何时迎来购房窗口期。
去年9月份一线城市率先开启认房不认贷政策，而后各地一系列购房政策纷纷推出。到今年9月底各地明确二套房首付比例和首套房标准看齐。购房政策数量非常多，但逻辑非常清晰，本质就是“让购房者享受到最优惠的购房政策”。尤其是观察近期一线城市购房交易，其首套房首付比例全部下调至15%，已经明显降低了置业成本。可以发现，当前认购核心区域或更优质住房的需求量明显提振。
再看市场层面。房地产市场的调整是深度的。本轮房地产市场调整始于2021年5月份，而在2024年9月份中央政治局提及“止跌回稳”后，总体上深度调整过程已结束。据此计算，本轮房地产降温周期持续41个月，明显超过2013-2015年的调整时长。且本轮调整的幅度很大，属于历史罕见的深度调整。深度调整自然对购房具有积极意义，因为意味着房价泡沫有效剔除、购房成本明显降低。
观察近期尤其是十一假期各地购房市场的反馈，其市场表现积极、市场情绪持续转好。从各地售楼处反馈的情况看，相比过去平均交易水平，当前交易水平大增，幅度超过100%，即“翻倍”状态。供求矛盾有效缓和，房企定价策略明显做出调整，很多收回了价格折扣，即把类似5%的价格折扣收回。这都说明市场信心回来了，供求两端也保持了活跃的态势。
政策是积极有效的，而市场也是积极有效的。笔者认为，房地产市场止跌企稳的基础非常扎实。从经济层面看，宏观经济复苏动力强劲，尤其是在新一轮高质量发展的大背景下，提振内需的各类政策措施较多，经济形势转好，自然带动住房消费需求提振。而这种传导机制其实是较为快速的。以就业政策为例，后续随着就业形势的持续转好，产业导入速度加快，进而也会增加购房等方面的消费需求。这也确保了止跌企稳是可持续的。据此，可以认为，购房者入市策略需要因势利导，积极做调整。考虑到政策效应积极释放，且市场总体处于止跌回稳关键期，当前购房窗口期或已开启。保持积极态度和优化科学置业方式非常关键。（作者是上海易居房地产研究院副院长）