小区架空层被开发商改造成员工宿舍？法院判了

□ 本报记者 唐荣 李文茜

□ 本报通讯员 钟雯

买房时规划的“绿化架空层”竟然成了物业公司员工宿舍，小区里的架空层究竟归谁？近日，广东省深圳市南山区人民法院审理了这样一起案件。

2010年9月，某小区一期正式验收交付，其中3栋1楼架空层规划和竣工验收记载的用途均为“绿化架空”。10月底，小区开发商公司通知各业主办理入住，物业公司为小区的物业管理服务单位。在入住小区时，架空层已被开发商公司改造成两层员工宿舍，供物业公司员工免费居住。

2017年10月至2018年3月，南山区规划土地监察大队多次向开发商公司下发拆除违法建筑公告，因其未经批准擅自在3栋1楼搭建隔层及封闭房间，要求其自行拆除3栋1楼加建部分。2019年1月，架空层由土地监察队拆除。

2019年7月，小区业主委员会诉至南山法院，请求判令开发商公司和物业公司支付自2010年10月入住后至2019年1月被拆除期间架空层的占有使用费用。理由是，在2017年10月看到公告后，业主们才发现架空层原属“绿化架空”区域，所有权应属于全体业主。开发商公司擅自改造加建和物业公司长期占用的行为侵犯了业主的共有权。

开发商公司辩称，其与小区初始购房业主签署的购房合同中已明确约定，不分摊面积的建筑区域权利归属卖方，小区架空层属不分摊面积，所以开发商公司有权依据该合同享有架空层的权属。

物业公司辩称，涉案小区架空层的建设由开发商公司改造加建，拆除、赔偿与物业公司无关。

南山法院审理认为，本案为建筑物区分所有权纠纷。物权法规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

依据当地规划和自然资源局回函确认，涉案架空层功能确系“架空绿化”。涉案架空层具有小区休闲绿化的物理属性，其功能作用在于服务居民生活，提高居民生活环境质量，故该架空层应属小区公用设施，依法归涉案小区全体业主共有，应由全体业主共同管理，开发商公司和物业公司无权占有使用。即使买卖双方在购房合同中对涉案架空层权属作出约定，该约定并不能产生物权变动的法律效力。故开发商公司据此主张其对架空层享有物权，于法无据，法院不予采纳。

关于占有使用费问题，经查，在涉案架空层违法建筑物被拆除前，该架空层实际被开发商公司及物业公司占用，导致业主无法使用该架空层，两公司应承担相应的侵权责任，向业主赔偿损失。入住小区后，业主们疏于管理，导致架空层被长期占用，亦应当对扩大的损失承担责任。根据开发商公司的抗辩，参照诉讼时效的法律规定，确定两公司应支付业委会自起诉之日起前3年的占有使用费。

因此，南山法院酌定两公司向小区业委会支付2017年3月起至2019年1月止的架空层占有使用费。该判决已生效。