实探限购放松后的广州楼市，大户型看房量翻一倍，热门楼盘进入“涨价倒计时”？
1月27日，广州市人民政府网站发布《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，涵盖住房保障、支持房地产项目融资需求、优化调整限购政策和加强房地产监督四个领域。其中在优化调整限购政策方面，在限购区域范围内购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。
另外，《通知》还提到，在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。
经过此次调整，广州也成为国内四大一线城市中住房限购政策最为宽松的城市。近日，证券时报·e公司记者实地前往此次调整限购政策的热门楼盘探访，感受市场温度变化。
大户型关注度提升
截至目前，广州市保留限购政策的区域仅为天河区、越秀区、海珠区、荔湾区、南沙区以及白云区部分地区。而天河区作为广州CBD所在地，关注度也位列各区之首。
在天河区某地产中介门店，证券时报·e公司记者看到，一位客户站在门口，手持厚厚一叠文件，似乎正在签署合同。据该门店店长介绍，新政策推出后，前来咨询的客户数量确实有明显的提升，而且出现了不少外地客户对120平方米以上大户型住房的关注，但成交增长还尚不明显，政策落地需要一个过程。同时，也有一些新房开发商比较积极，主动向中介经纪人发送邀请，邀约带客户看房。
近日，e公司记者实地前往天河区的热门楼盘越秀·天河·和樾府，虽然冒着蒙蒙细雨，依然有数名看房者在该项目营销中心进行参观洽谈。据该项目销售人员介绍，新政推出后的这个周末，120平方米以上的户型关注度大幅提升，其中还接待了不少外地专程前来看盘的客户。
越秀地产内部人士向e公司记者介绍，越秀地产旗下的江湾·和樾推出的122—188平方米大户型住房，这个周末看房量比以往周末增加了一倍。记者还从该人士处获得一张越秀·天河·和樾府宣传图上，看到有“涨价倒计时”的字样。
另外，广州地铁地产今年1月在白云区刚刚推出新盘“云筑上品”，据该项目有关负责人透露，周末这两天来咨询看楼的人明显增多，由于推出的组团中126平方米的基本售罄，买家都瞄准143平方米的户型，预计后期该户型可能会上调5%的价格。
改善性需求持续加大
近年来，随着楼市需求结构的变化，刚需房的需求逐步得到满足，而改善性住房需求正在冉冉升起。克而瑞统计数据显示，2023年，广州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，占比为27%，与2021年相比提高了3.8个百分点；120平方米以上的二手住宅成交21221套，占比为20%，同样比2021年提高了5个百分点。
具体来看，目前广州仍在执行限购的区域，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区的42%，成交量为8409套，占限购区的37%。值得注意的是，在2023年限购区域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均价是72445元/平方米，而120平方米以下只有42579元/平方米，显示120平方米以上的成交以高端物业为主。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，综合来看，本次广州放开120平方米以上住房限购，吻合近年广州楼市改善性需求增多的趋势，同时对于解禁现有限购区域的购买力有重要的意义，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房制度设计，将高端住房需求交还给市场解决。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，广州放开120平方米以上住房限购的政策，旨在更好地满足改善性购房者的需要，比全面取消限购的政策更有针对性和导向性，有利于稳定房地产市场。“因为大户型住房的需求量比较小，对市场冲击较小。中小户型没有放开限购，有利于稳定房价，从而更好地保护中小户型购房人的利益。”
广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉指出，本次新政在需求端减少限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，都有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。“此次广州松绑120平方米以上新房限购，目的就是放开高收入人群购房限制，鼓励他们多多买房、买多套房，加速中心区正在海量供应的高价新盘去化，迎接即将到来的供给高峰。”
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，当下购房者市场预期不足，主要由于购买力较弱，120平方米以上户型的客群为改善群体，购买力相对较足，但以往购房受到限购政策影响需求积攒，松绑对户型的限购政策，推动市场各环节的循环，有助于加速消化库存，促进房地产市场的活跃度，促楼市加速企稳。
去化压力尚存
在此次新政之前，广州楼市表现难言乐观。
国家统计局监测数据显示，2023年12月，广州新房价格指数环比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位；二手住房价格指数环比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。广州新房和二手房价格跌幅在一、二线热点城市中排在前面，在一线城市中跌幅最大。
据广州中原研究发展部对阳光家缘数据的整理，2023年1~12月，广州累计成交新房72246宗，同比下跌1%，为近年低位。2023年全市整体首日去化率表现低迷，年平均首日去化率为20%，比2022年29%，下降9个百分点。由于6月以来成交去化放缓，库存周期在年中探底16个月后，迅速爬升至年末近20个月的高位。
近年来，广州增加了中心区的土地供应，新房供应也开始放量。克而瑞统计数据显示，2023年12月份，广州新房去化率只有18%，11月份只有26%，10月为21%，在热点城市中比较低，北京上海均在50%左右。截至12月份，广州新房去化周期为18.4个月，高于警戒线。2024年第一拍，广州天河、白云各1宗宅地双双流拍。
这还是建立在过去一年广州限购政策持续优化的基础上。
2023年7月24日，《广州市差别化入户市外迁入管理办法》公开征求意见，白云区、黄埔区等7个外围城区拟实施差别化入户政策，将入户学历门槛降至大专学历。
2023年8月30日，广州市在四大一线城市中率先落地“认房不认贷”政策，居民家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
2023年9月20日，广州市政府发布通知，调整住房限购政策实施区域范围，将核心限购区域的非户籍人口首套房购置纳税/社保年限从5年缩短至2年，同时对部分区域二手房增值税免征期“5年改2年”，成为四大一线城市中首个部分放开限购的城市。
“相比于其他一线城市，广州在松绑调控政策、纾困购房需求方面，面临的压力较小，但面临的楼市去化压力、下行压力都比较大。”李宇嘉表示，单纯退出限购，并不一定能带来需求明显释放，关键还要看房价预期能否稳定，退出限购政策只是楼市企稳的一个必要条件，而非充分条件。
易居研究院研究总监严跃进也指出，从历次的房地产放松政策来说，广州都是比较靠前的，此次广州放松改善性需求限制以后，对其他的三个一线城市而言也是有启发的。“广州每次都打头阵，说明其他三个一线城市放松的概率也将增大，或者说增强了大家对限购进一步调整的预期。”