北京拟将住房租金纳入监管 直指长租房市场机构化管理痛点

本报记者 杜雨萌

2月27日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“北京市住建委”）发布消息称，北京市住建委会同北京市住房资金管理中心研究起草了《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），现向社会公开征求意见，公开征集意见时间为2024年2月27日至3月4日。

在北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来，《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》是《北京市住房租赁条例》的配套文件之一，在住房租赁管理服务制度体系中具有重要地位，对有效预防住房租赁纠纷、规范住房租赁经营行为、促进住房租赁中介行业健康发展、依法维护租赁当事人权益具有重大意义。

具体来看，《征求意见稿》明确，住房租赁企业收取的押金由北京市住房资金管理中心开设的第三方押金托管账户托管；住房租赁企业单次收取租金数额超过三个月租金的，对超过三个月租金以外的部分实施监管，按月将租金划转至住房租赁企业账户。由北京市住房资金管理中心负责本市押金托管和租金监管账户管理。

从业务流程看，《征求意见稿》规定，押金按照住房租赁合同约定的时间、金额存入押金托管账户，租金方面，单次收取租金数额超过三个月的，租金按照合同约定时间、金额存入租金监管账户。其中三个月租金部分在一日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为一个月租金。为保障押金、租金及时退还，《征求意见稿》规定住房租赁合同期满或解除后一个工作日内，住房租赁企业应当提出押金、租金退还意见，明确是否扣除押金或租金以及拟扣除费用明细。承租人同意退还意见的，押金、租金按退还意见退还；承租人不同意的，可通过协商、调解、诉讼、仲裁等途径解决。

为加强监督管理，《征求意见稿》一方面明确当事人查询渠道，规定承租人可通过合同备案编号等信息查询本人在押金托管、租金监管账户内金额；另一方面明确加强执法监管，规定对于日常监管发现未履行押金托管与租金监管或存在经营风险的，可以暂停向住房租赁企业拨付租金监管账户内的资金，由各区住建房管部门监管账户内的资金拨付；对于未按照规定履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金的，依据《北京市住房租赁条例》等法律法规进行处罚。

赵庆祥称，根据投诉数据统计，押金租金纠纷占住房租赁纠纷七成以上。此次《征求意见稿》明确北京市住房资金管理中心和北京房地产中介行业协会发挥各自优势，共同承担押金租金管理工作，应该可以预防和化解大部分的住房租赁纠纷问题，促使住房租赁企业经营模式转型升级，促进住房租赁中介行业高质量发展。

“整体上看，此次《征求意见稿》瞄准了长租房市场机构化管理中长期存在的一大痛点——在企业经营不善的情况下，无法保障租客和房东资金的安全问题。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，通过将押金和租金托管于第三方监管账户，切实保护了租客和房东的利益。通过这种方式，即使租赁企业出现经营问题，租户的押金和预付的租金仍然安全，而房东也能按时收到租金，有效避免了“资金池”带来的风险。预计该政策将形成一定的示范效应，进一步引导行业走向专业化、规范化的管理轨道，并为房地产市场创新发展模式提供动力。

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