二三四线城市为楼市回暖添把火
【环球时报报道 记者 丁雅栀 赵霜】编者的话：在刚刚过去的国庆黄金周，除北上广深外，湖北武汉、四川成都、江苏南京等多个城市的房地产市场也迎来了回暖，多个楼盘加速推盘，热门项目节日期间到访人数、成交量进一步上升。
多家房企晒出国庆“成绩单”
国庆假期，湖北武汉各楼盘比以往更加热闹。“看房、买房的人特别多！都没有办法及时回微信。”在武汉工作7年的房产经纪人梁宇国告诉《环球时报》记者，几乎所有房企在国庆假期都推出了优惠政策，一些位置较好的楼盘，比如中建福地星城和华中生态科技城的单价从2万元左右降至一万五六千元，卖得非常快。相较于二手房，新房在武汉市场更受欢迎，二手房没有什么政府补贴，而新房可以免契税。
国庆节前夕，武汉集中发布了十条楼市新政，其中明确，今年10月1日至12月30日期间，在武汉新购一套新建商品住房的，申请商业性个人住房贷款时按家庭首套住房认定、成交客户首套房契税全免，二套减免50%。“假设房产总价约100万元，新政执行后，能够省去约1万元的契税，加上房企优惠，新房单价可能比二手房还低。”梁宇国说道。
根据武汉市住房和城市更新局数据显示，10月1日至7日，武汉市242个重点在售项目楼盘现场到访量达到4.85万人次，同比增长47%；商品房成交2765套，同比增长113%，平均每天成交量达到395套；销售面积31万平方米，同比增长98.6%；销售金额54.9亿元，同比增长93%。
在四川成都，房地产市场在国庆期间也表现出了回暖迹象。成都房产经纪人罗争翔告诉记者，国庆期间，开发商和政府联手发力，成都楼市一周完成了成交量翻倍，其中最大的刺激是来自开发商的优惠，有些楼盘房源甚至给到七八折优惠。目前主要购买人群为刚需偏改善，价格大多在300万元以内的大户型，首套房或者卖房置换较多。二手房因为总价更低，地段更好，更能满足刚需的需求，所以成交量也有上升。据成都房地产经纪协会的数据，国庆期间，成都新房成交1561套，成交量较去年国庆期间增长81%。二手房撮合成交2510套，成交量较去年国庆期间增长59%。
除了武汉和成都，江苏南京、浙江杭州等热点城市也保持了较高的市场热度，成交转化率有所提升。据南京网上房地产数据，截至10月7日20时，国庆假期期间，南京新房认购1020套，成交204套，合计约1224套，同比涨幅达到28％。各大房企晒出国庆“成绩单”，多家房企销售额破10亿：保利江苏公司7天销售总额超11.5亿元；南京中海热销7.6亿元……在二手房市场，南京成交均价、成交量、看房人数、看房量等数据也均有上升。杭州房地产市场迎来了一波购房热潮。根据杭州贝壳研究院的数据，国庆假期的首日，杭州二手房“下定”量同比增长了286%，整个国庆假期，杭州二手房下定量比去年多170%，这一数据刷新了2019年以来的新高。
多地出台房地产“促销”政策
近期，各地房地产市场优化调整措施不断推出。重庆、四川、广东、湖北、云南等10余个省（区、市）出台了省级层面促进房地产市场健康发展的政策文件，武汉、南昌、合肥等50余个城市也出台了房地产市场优化政策。
武汉是全国首批调整商贷政策的城市。5月20日，武汉将首套房首付比例降至15%，商贷房贷利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，房贷利率降至3.35%。国庆节前夕，武汉市出台3.0版“汉十条”房地产政策，通过优化住房贷款首套房认定条件、减免契税等方式促进房地产市场止跌回稳。
南京、成都、杭州、西安则全面放开限购。杭州市在9日推出了被称为“杭五条”的新政，全面取消新房限价，不再区分首套、二套住房。日前，成都发布了《关于实施合法产权住房人员落户的通知（征求意见稿）》。根据这份征求意见稿，成都未来将实施合法产权住房落户政策。
四川广元也推出新政策，给予参与购房补贴活动的房地产开发项目新建商品房每平方米600元购房补贴等真金白银支持住房消费。广元市房地产业协会党支部书记兼秘书长、四川天恒房地产营销策划有限公司总经理沈国伟对《环球时报》记者表示，广元此次出台的政策有26条，是1月出台的17条政策的升级版本，全方位针对二手房、新房和商业项目，每平方米补贴600元至800元，单套补贴最高可达12万元。在走访多家企业过后，沈国伟发现，在升级政策加持下，广元今年的项目到访量同比增加2至3倍左右。“政策执行到今天，已经能够看到一个爆发的效果。短期内能够起到去库存的作用。”他表示，广元的市场供给量不大，预计到明年3月政策执行结束后，去库存差不多能够完成。但同时，他分析认为，爆发后可能会稍有减弱，回到一个稳定的状态。
沈国伟认为，去库存后，市场信心会增加，这包括开发商拿地的信心。“可能未来会有一些项目、土地陆续入市，我预测未来3至6个月还会有开发商拿地，政府也会在供给方面提前做好准备，房价可能会有小幅上涨趋势。”沈国伟说，“未来产品设计将更人性化，突出舒适度，比如赠送空间更大、大落地窗、3米大阳台、入户花园等。”
专家：多元化支持激活楼市
《环球时报》记者注意到，此次二三线市场楼市短暂回暖情况与房企的大力优惠同频，随着国庆假期的结束，许多房企已收回折扣或宣布涨价。同时，与一线城市价格回升不同，二三线楼市总体来看仍处于向下调整阶段。
复旦发展研究院金融研究中心主任孙立坚分析称，当前，市场不缺资金，缺少的是对市场未来的信心。一旦信心恢复，投资和消费就会活跃起来，上市公司的业绩也会随之提升。这种信心的恢复首先会在股票市场得到反映，随后通缩压力造成经济疲软现象得到缓解，房地产市场的复苏也会指日可待。
孙立坚向《环球时报》记者表示，上海等一线城市的房地产市场表现尤为突出，这与高净值人群的集中和对经济前景的信心有关。这些城市的财政状况相对较好，土地财政压力不大，因此房价并未出现下降，反而有所上涨。与此同时，二三线城市可能会受到一线城市“虹吸效应”的影响，资金流向一线城市，但目前看来，二三线城市的中心区域房地产市场也出现了回暖，显示出市场信心的逐步恢复。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，各地房地产市场的情绪是积极的，至少目前观望情绪明显降低，看房量和咨询量大幅增加，同时交易速度明显加快。购房者当前交易的活跃，和购房成本降低有直接的关系，尤其是首付比例持续下降，这也使得购房积极性明显增加、节奏持续加快。值得关注的是，一线城市因潜在刚需和限购放松而楼市回暖，而二三线城市的驱动力则有所不同。二三线城市楼市与教育、学区紧密相关，对购房有直接影响。
对于二三线城市能否扭转价格下调的态势，孙立坚表示，二三线城市在房地产发展中面临产能过剩和供求失衡的挑战，这限制了房价回升和楼市回暖。这些城市的房地产行业过去主要依赖对未来市场的乐观预期和信贷扩张，未能充分考虑人均收入、人口增长和营商环境改善等需求能力。与一线城市相比，二三线城市在释放存量负担方面存在一定的落差。
孙立坚建议，政府要因城施策，提供多元化支持，如降低首付等，以稳定房价并刺激潜在住房需求。同时，政府应构建有利于需求增长的营商和社会福利环境。通过普惠金融和创新金融，促进消费多元化，推动产城融合，创造商机，以此促进楼市复苏。此外，改善就业和收入水平，加强社会福利和保障体系，多方面提振市场信心，从而推动二三线城市实际需求增长。