美国房地产市场“以旧换新”：卖方更青睐，买方顾虑多

【环球时报报道 记者 崔瑾玥】《环球时报》记者了解到，二手房地产交易历史更为悠久、手段更为灵活的美国市场，也有一些以网络平台为核心的房企提供“以旧换新”的交易模式，如Zillow、Opendoor等网络交易平台。以总部位于旧金山的在线房地产公司Opendoor为例，这家企业的“以旧换新”模式为平台直接出资，把用户的房子买下来，后续再通过平台将房屋出售给市场上的购房者。将传统“从消费者到消费者”（C2C）的二手房交易，转化成“消费者到平台企业、再由企业平台转售至消费者”（B2C+C2B）的模式。一些资料称，这样的交易模式能为有换房需求的购房者节省大量时间，甚至将交易周期从传统的3个月快速缩短至3天。

美国亚特兰大AMGA房产公司的创始人刘志强告诉《环球时报》记者，选择这类“以旧换新”交易模式的卖家往往无法接受较长的换房周期，希望能快速成交；或是因待售房产现况较差，直接出售会低于市场价，却没有资金和精力进行翻新、整修。“在上述情况下，相关机构会以现金直接从卖家手中购入房产，并迅速完成交易过户。”将房产从卖房者手中购入之后，企业会利用自有的施工资源快速将房子重整装修，打造优质“卖相”，并重新挂牌出售。刘志强认为：“这类模式打的就是时间差，挣一个‘低买高卖’的钱。”

有分析称，Opendoor这样的企业利润主要来自服务费，概念类似传统房地产经纪的佣金，但收取比例通常高出传统佣金，并会视房屋的实际情况有所调整。很多业主愿意为平台企业购房支付更高比例的服务费，是因为选择这样的模式可帮助他们节省许多在传统交易流程时所必须要承担的成本，如维修成本、结算成本、议价成本等。Opendoor此前亦宣称，如果他们将服务费设定在6%，会有40%房屋卖家愿意选择其平台来售卖他们的房子；即使将服务费提高到10%，仍然会有20%的“真实卖家”。

但真正的房产交易市场往往要比企业借助算法估算的情况复杂得多。现居美国、曾经历过数次换房的李瑶告诉《环球时报》记者，从购房者的角度，她不会将这类平台提供的房源作为购房首选，原因之一是对于房屋质量的担忧：她告诉记者：“由这类平台企业主导的房屋改造，施工队往往只关注‘卖相’，会搞一些所谓‘纸皮工程’，真正的房屋质量没有得到提升。”另外，她认为由企业出售的房产价格都由算法确定，没有完全结合房地产市场的情况进行灵活调整，“不如由真人主导的买卖双方，在交易沟通、价格商议的过程中可以及时沟通调整”。

刘志强称，从企业盈利的角度来看，这类由房企主导的“以旧换新”模式在上行市场更容易盈利，如果是在下行的市场，同样会出现出售缓慢的情况，那将涉及较大的资金占用成本，造成经营上的被动和亏损。

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