西安一小区投票更换物业，原物业两度拒绝移交 区住建局、街道办：多次协调均未成功

▲2022年小区业主大会投票现场

近日，西安市未央区时代明丰苑小区多名业主向红星新闻反映，该小区在2022年召开业主代表大会，通过“关于公开招投标方式选聘物业服务企业”的决议；今年6月公开招标后，与新物业公司签订了服务合同，但原物业公司西安安居物业管理集团润达城市服务有限公司（下称润达服务公司）却一直拒绝撤场。

9月24日，润达服务公司负责人称，双方对更换程序合法性有异议，决定依法依规维护己方合法权益。未央区住建局物业科有关负责人表示，已协调多次但一直未能成功，目前由张家堡街道办牵头推进。张家堡街道办物业管理中心表示，协调过多次无法达成一致，只能由上级部门解决。

物管会：

2022年业主大会通过相关决议

此后两度更换物业均未成功

▲2022年小区物管会会议公示

9月24日，红星新闻获取了时代明丰苑小区业主大会〔2022〕01号表决决议。文件显示，2022年7月15日小区通过业主大会表决的方式，决定公开招投标选聘物业服务企业。该小区物业管理委员会负责人之一史某告诉记者，决议通过后当年8月就选定了西安某物业公司。

“但是跟现在情况一样，老物业就是不搬离。迫于种种压力，新选的物业公司在僵持一年后，2023年年底通知我们放弃这个项目。”史某说，之后他们咨询了律师，“决议选聘的事情没完成，业主委托解聘物业也没完成，就可以继续向业主进行公示，业主没有提出异议，就可以继续公开招投标选聘物业服务企业。”

今年5月，该小区物业管理委员会开始组织公开招标；6月5日，中标公司陕西爱心物业服务有限责任公司（下称爱心物业公司）和小区签订了物业服务合同。

爱心物业公司负责人李经理向红星新闻出示了其公司签署合同后向管理部门备案的证明：落款日期为6月5日的西安市物业服务合同备案申请表上，张家堡街道办事处加盖了公章，以示备案；6月18日，爱心物业公司获得未央区行政审批服务局的备案回执，回执上加盖了公章。

▲爱心物业公司相关备案文件

李经理说，相关备案流程完成后，6月28日，他带领工作人员向物管会和业主们现场宣读后，准备协助物管会与前期物业公司润达服务公司办理交接，但对方堵门拒绝交接，双方发生争执。此后一段时间，双方因交接问题迟迟不能达成一致，僵局持续到现在。

原物业公司：

对更换程序有异议

将依法依规维护己方权益

天眼查显示，润达服务公司为西安安居物业管理集团有限公司100%持股，后者属于西安市安居建设管理集团有限公司100%持股的国有独资企业。西安市安居建设管理集团有限公司实际控制人为西安市人民政府国有资产监督管理委员会。

24日下午，红星新闻联系到润达服务公司负责人王经理。对于为何不执行业主大会决议撤出小区，他表示，双方对更换物业公司程序合法性有异议。“我们在这儿全力保障业主的生活安全，我们对设备的情况都熟悉，同时我们也会依法依规地维护我们的权益。”关于其他问题，王经理称不便多说、相信最后会有一个公正的处理结果。

同日，红星新闻就此事致电未央区住建局物业管理相关部门，工作人员称辖区张家堡街道办正在跟进中，由街道办组织新老物业交接。“关于此事我们已协调多次，都是街道办来组织，我们进行配合，重点是部分问题存在争议。2022年小区有过一次表决，只是当时的物业公司没有进场。在当初表决已经结束的前提下，又用2022年的表决来进行招投标，市住建局的法律顾问给我们解释，这块可能存在一些问题。”

对于这一说法，物管会成员史某表示，“我们第一届业主大会的决议合法合规，何况街道办、区住建局、派出所都有签字。为什么要重新召开业主大会？哪一条法律依据要求我们重新召开？”

史某告诉红星新闻，如果说业主大会程序有错误，至少相关部门会给予一个文件说明，也好让业主知道哪里错了。有文件回复的情况下，物业管理委员会也可以去行政复议。但是没有文件或者政策依据要求重新召开业主大会。

红星新闻致电张家堡街道办事处物业管理中心，有关负责人表示应采访区住建局，他们无法就此事接受采访。在记者的追问下，对方称：“我们现在确实没有这个职权，你问的已经超出我们的职权范围了，所以我不能答复你这个事儿。我们搭建平台协调过多少次，达不成一致的情况下，那就只能由上级部门来决定。”

律师：

原物业拒不退场

物管会可向法院提起诉讼

广东知恒（西安）律师事务所律师张亚童分析认为，《陕西省物业管理条例》第三十八条规定，选聘和解聘物业服务人员，为业主共同决定事项，可以采取召开业主大会会议的方式，也可以以书面征求意见等其他方式进行，由业主共同决定。《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

更换物业服务公司的流程为成立业委会、业主大会表决、招标或邀标、交接手续、解聘原物业。因此，仅在解聘原物业的过程中，法律有明确的期限要求，需要原物业人员及时退出物业服务领域，并未明确规定业主大会决议至实际执行的期限，也即2022年业主大会的决议在当年未执行完毕，法律并未明确禁止2024年不能再次执行。

如果原物业拒绝退出造成业主损失，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条，原物业服务人不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

陕西汉廷律师事务所律师魏桢培指出，业主大会作为本小区民主议事的最高权力机构，法律亦赋予其解聘物业公司的权力，只要程序合法、决议有效，物业公司应当予以执行。如果物业公司拒不退场并办理交接手续，小区目前的物业管理委员会可以作为原告，向法院提起诉讼，并依据判决申请法院强制执行，由法院强制腾退和交接。

魏桢培表示，司法是公民权利救济的最后途径，在本起事件中，街道办、住建局等相关行政部门应当本着为群众办实事的负责任态度，及时协调解决相关纠纷。根据《西安市物业管理条例》第七十二条、第一百零二条等相关规定，如果物业公司未按规定移交有关资料和财物的，应当由未央区住建局责令限期改正、予以警告，以及并处一万元以上五万元以下罚款等措施。