李宇嘉：新政频出激发房地产活力
5月17日，房地产领域出台了一揽子政策。首先是调整金融政策，全面修复房地产发展动力。央行取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；央行和国家金融监管总局发布通知，居民家庭购置首套和二套住房，最低按揭首付款比例调整为不低于15%和不低于25%。首套和二套住房公积金贷款利率也同步下调0.25个百分点。更需要关注的是，17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议明确指出，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。如何看待房地产政策的这轮密集调整呢？
近期房地产市场呈现继续调整态势。从刚刚发布的4月份70城房价指数，以及1—4月份全国房地产销售数据来看，房地产继续处于调整期。一边是市场表现疲弱，另一边则是上亿新市民、年轻人，想要实现住房梦。根据“七普”数据，目前我国经济发达、外来人口和年轻人口相对多的广东与浙江两省，常住人口在就业地的住房自有率是46.2%和57.8%，说明这两个省的住房需求旺盛，后续增量市场发展空间也大。另外，结合近期南京、郑州等地推进二手房“以旧换新”的登记情况来看，城镇有房居民换房以改善居住环境的潜力也很大。
另外，定存利率已经跌破3%，进入“2时代”，但5年期LPR还在3.95%，首套房最低利率为3.75%，这就在一定程度上进一步弱化了居民通过按揭买房的意愿。再考虑到二手房挂牌量的攀升，当前的房地产市场环境已发生很大改变，需求端以新市民刚需和老市民换房为主，他们对价格和成本都非常敏感，客观上需要推进全链条降成本、降低门槛。因此，降低首套、二套房按揭首付比例和利率的政策，无疑是顺应需求端的变化。
此次降息叠加降首付，不仅购房门槛下降了，房贷月供压力也降低了，再加上自2022年以来，热点城市商品房价格已经连续回调了两年多，“降门槛+降房价+降利率”以及近期各地推进“以旧换新”在降低交易环节成本上的努力，意味着月供支付能力大幅度下降。有网友说，相比之前的高房价、高利率，现在同样的房子，月供几近少了一半。当月供可以承担，以新市民、年轻人等为主的刚需的购房意愿就会上升。这对于促进刚需、推动新房和二手房源的良性循环，活跃交易市场，推动去库存，稳定房地产价格体系具有重要意义。
除了需求端，供给侧发力也是这一轮房地产政策的一大看点。5月17日的会议提出，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。一方面，这是在供给端“做减法”，给市场传达降低库存的积极信号；另一方面，这一举措也主要在于推动保交房，即收回、收购土地，增加开发商可用资金，夯实房企交房的主体责任，让接下来进入交付阶段的新房顺利交付，打消市场对于期房交付的担忧，保障购房者权益。
更重要的是，此次会议还提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。对地方政府来说，每年都有公租房、配租或配售型保障房、拆迁安置房等筹集和建设任务。当市场存在大量的、区位分布很广的存量可选房源时，增量建设的必要性就下降了。将增量房源筹建与存量房源消化结合起来，因此具有了可行性。
不止于此，以近期重视的配租或配售型的保障房为例，前期认为这类需求主要集中在一、二线城市。但事实上，近年来随着产业内迁或重构，人口流动频繁，返乡人群增多，三、四线城市在积极建设新兴产业园区，外卖小哥、快递骑手、保姆家政、自主创业等新就业人群涌现，客观上也需要加大配租或配售型保障房筹建，未来收购存量房源用作保障房的潜力很大。
当然，要贯彻成本最低的原则（比如收购价为土地整理成本+建安成本），以及公开透明、市场化、法治化和商业可持续原则。比如，从房源选择到完成收购的所有环节，涵盖评估、收购价格、房源分布、尽职调查和风险评估等环节，都需要进行公示。总的来说，如果在需求端，刚需和换房群体对于低房价与低月供的期待得到满足；在供给端，存量房源得到积极消化，政府以合理价格收购部分商品房，并供给保障性住房，辅以金融扶持，定向配租或配售给保障人群，那么，房地产行业和市场都将逐渐稳定。（作者是广东省住房政策研究中心首席研究员）