稳增长稳楼市政策加码 提振经济总需求
在国务院新闻办公室9月24日上午举行的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布了一组增量政策，包括降低存款准备金率和政策利率、降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例、优化保障性住房再贷款政策等。
专家认为，稳增长、稳楼市政策大举加码、信号强烈，将有力提振市场主体信心和预期，引导金融加大支持服务实体经济力度，巩固经济回升向好态势，支持完成全年经济社会发展目标任务。
提振消费和投资需求
潘功胜宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。
他介绍，目前金融机构加权平均存款准备金率为7%。其中，大型银行为8.5%，这次调整以后将降至8%；中型银行为6.5%，这次调整以后将降至6%；农村金融机构已经执行5%的存款准备金率，不在这次调整范围内。
“降准政策实施后，银行业平均存款准备金率大概是6.6%，这个水平与国际上主要经济体相比，还有一定的（下调）空间。到年底还有3个月时间，在存款准备金率工具上，我们会根据情况，有可能再下调0.25个到0.5个百分点。”潘功胜说。
潘功胜同时宣布降低中央银行政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%。他进一步表示，在市场化利率调控机制下，政策利率调整将带动各类市场基准利率调整。此次政策利率调整将带动中期借贷便利利率下调大概0.3个百分点，贷款市场报价利率、存款利率等也将随之下行0.2个到0.25个百分点。
谈及降准降息的影响，潘功胜表示，央行降准相当于为银行直接提供低成本、长期资金，而中期借贷便利和公开市场操作是央行向商业银行提供中短期资金的主要方式，其利率的下降也将降低银行资金成本。此外，预计贷款市场报价利率、存款利率将对称下行。前几次通过利率自律机制引导存款利率下行形成的重新定价效果也会累积显现。
“人民银行的技术团队经过多轮认真的量化分析评估，这次利率调整对银行收益的影响是中性的，银行的净息差将保持基本稳定。”潘功胜补充说。
专家表示，此次宣布降准降息政策信号强烈，将有力提振市场主体信心和预期。国泰君安证券研究所宏观联席首席分析师黄汝南认为，此次央行同时宣布降准降息，且调降幅度均较大，还透露年内可能继续降准，均清晰地展现了货币政策的支持性立场。
“此次央行宣布降准降息，将对提振宏观经济总需求起到重要作用。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，一方面，融资成本下调将直接提振消费和投资需求，有效发挥逆周期调节作用，推动经济增长动能改善；另一方面，央行打出政策“组合拳”，将有效提振市场信心，改善社会预期。
存量房贷利率将下调
备受关注的存量房贷利率将迎来下调。潘功胜宣布，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅为0.5个百分点。
“今年以来，新发放房贷利率持续下行，存量与增量房贷利差不断扩大。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟介绍，受此影响，居民提前还贷现象突出。此次降低存量房贷利率，不仅能减轻居民按揭贷款付息负担，释放消费潜力，又能助力金融秩序稳定。
“银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出。”潘功胜介绍，预计这项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总额1500亿元。这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
国家金融监督管理总局局长李云泽表示，为积极支持刚性和改善性住房需求，金融监管总局会同人民银行指导各地、各家金融机构因城施策调整相关房地产金融政策。下一步，将配合人民银行积极推进稳妥降低存量房贷利率，以进一步减少居民房贷支出，提高人民群众的获得感。
此外，房贷最低首付比例将统一。潘功胜表示，统一首套房和二套房房贷最低首付比例，将全国层面二套房房贷最低首付比例由当前的25%下调到15%。专家认为，这项政策将有效降低消费者购买改善性住房的门槛。
“各个地方可以因城施策，自主确定是否采取差别化安排，并确定辖区内最低首付比例下限。同时，商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体首付比例水平。”潘功胜说。
“预计全国绝大多数城市二套房房贷首付比例将很快调整，降至15%的下限，北京、上海、深圳等少数核心城市首付比例也将适度下调。”杨科伟认为，此次将二套房房贷最低首付比例与首套房取平，对于支持改善性购房需求可起到一定的积极作用，尤其是对于部分资金相对紧张的购房者来说，能够减轻购房前期的付款压力。
满足房企合理融资需求
除降低居民房贷支出及购房门槛外，房地产领域还迎来多项金融支持政策。
潘功胜宣布，将年底前到期的经营性物业贷款相关政策和“金融16条”延期到2026年底。专家认为，这有助于缓解房企资金压力。
杨科伟表示，延期“金融16条”有助于引导金融机构为房地产开发企业提供持续稳定资金支持，缓解房企资金压力，同时也能更好助力保交楼目标实现，促进房地产市场稳定发展。延期经营性物业贷款相关政策则有助于优质房企盘活存量资产，并通过经营性物业贷款改善流动性，缓解偿债压力。
在满足房企合理融资需求方面，城市房地产融资协调机制还将继续显效。李云泽介绍，城市房地产融资协调机制已取得良好效果。截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。在协调机制带动下，金融机构对房地产行业支持力度不断加大。截至8月末，今年房地产开发贷款较年初实现正增长，扭转了下滑态势。
李云泽表示，将进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，切实做到“应进尽进”“应贷尽贷”“应放尽放”，坚决打赢保交房攻坚战。
“下一步各地将着力落实城市房地产融资协调机制，在8月末房地产开发贷款较年初实现正增长之后，有望保持改善势头。”王青说。
同时，保障性住房再贷款政策也迎来优化。5月17日，人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。潘功胜表示，为进一步加强对银行和收购主体的市场化激励，拟将保障性住房再贷款政策中人民银行出资比例，由原来的60%提高到100%，加快推动商品房去库存进程。
此外，支持收购房企存量土地相关政策正在酝酿。潘功胜透露，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。
中指研究院分析人士认为，央行明确表态研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持，意味着未来更多配套资金将进入市场。对于优质房企来说，可以积极争取贷款支持，寻找资金困难房企的优质土地进行收购，扩大土地储备，盘活存量用地。资金困难房企出售存量用地，有利于缓解自身资金压力，进一步稳定市场预期。