商品房“收储”三问
◎何治民
8月10日，珠海国资推出120亿元规模的“收储”计划；8月7日，深圳宣布进行商品房“收储”；7月29日，广州打响一线城市“收储”第一枪……近期，多地加入商品房“收储”大军。截至8月12日，全国已有60多个城市发布了存量商品房收购政策。
不过，通过“收储”加快楼市去库存，仍存在价格如何定、资金从何来、收益如何平衡等问题。
“收储”资金从何而来？
“收储”可追溯至2022年。当年7至10月，郑州、济南、西安、长沙、苏州等城市探索通过城投平台收购存量房源，将其用作人才公寓或保障性住房。彼时，城投机构收购存量房的资金来源主要为自筹和政府补贴，郑州、济南等城市的“收储”方案明确“项目资金100%自筹”。
2023年1月，中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划，引导工商银行、农业银行等7家银行，在2023年底前，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市提供贷款支持，利率为1.75%。
2024年，楼市仍面临去库存压力，用再贷款方式支持“收储”的政策思路越发清晰。
5月17日，房地产领域迎来多项支持性政策，中国人民银行、国家金融监督管理总局、住房和城乡建设部等部门协力打出力度空前的政策“组合拳”。其中，中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
6月3日，中国人民银行向21家全国性银行印发的《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》提出，保障性住房再贷款采取“先贷后借”模式，按季度发放。6月12日，在山东济南召开的保障性住房再贷款工作推进会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，金融机构发放完相关贷款后，可以向中国人民银行申请再贷款，保障性住房再贷款额度为3000亿元，年利率1.75%。
数据显示，截至6月底，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。
中指研究院研究副总监徐跃进分析称，如果按贷款本金60%发放再贷款，那么3000亿元再贷款能带动5000亿元银行贷款资金；如果按“收储”国企20%自有资金、80%利用贷款计算，那么可撬动收购资金约6250亿元。
这能否满足“收储”的资金需求？
天风证券估算，通过“收储”将住房去化周期压缩至18个月以内，大约需要约7万亿元资金。克而瑞研究中心认为，当前资金规模不足以支撑全国范围内大规模“收储”，达成这一目标所需资金或超5万亿元。
国金证券认为，目前地方政府发债空间有限，“收储”需要较大规模资金，PSL、专项债、特别国债等或为楼市去库存的重要资金来源。
“收储”价格如何确定？
8月7日，深圳市安居集团有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，明确房屋的征集范围、房源需满足的核心要求等。其中，在房源的户型面积上，“原则上项目（房源）主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求”。
“应在满足保障房政策要求的前提下，推进存量房收购。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，深圳此次“收储”面积相对较小，主要是因为存量收购要满足当地对保障性住房的最低面积标准。
通告中，深圳市安居集团并未提及“收储”价格、“收储”资金来源等。
据悉，目前各地确定“收储”价格有两种模式：一是以同地段保障性住房重置价格为参考，按照基本覆盖土地划拨成本、建安成本等合理支出，以及不超过5%的经营利润测算确定收购价格，代表城市为沈阳；二是以同区位商品房价格五折左右进行配售的情况推算，代表城市有西安、福州。
“配售型保障房价格是同区域商品房的50%至60%。如果要实现资金平衡，收购价格可能会更低。”李宇嘉认为，实现资金平衡是存量收购的第一原则，因此收购的多为存在保交房压力、债务压力和资金链压力的房源。
华泰证券称，“收储”工作的难点在于匹配和交易，房企能否接受“收储”价格是个未知数。
“目前还处于博弈阶段。”李宇嘉称，大部分城市的“收储”仍处于前期摸排需求阶段：一方面是符合“收储”要求的项目数量有限；另一方面是开发商低价出售的意愿不高。
“出现博弈的原因在于供需空间错位：一方面，一、二线城市商品房库存较低，开发商折价出售的意愿低，但保障房缺口较大，‘收储’需求较大；另一方面，三、四线城市库存高企，但保障房需求不大，‘收储’需求较小。”李宇嘉说。
“收储”如何平衡收益？
根据政策要求，“收储”要按照市场化原则运作，保障性住房要遵循“保本微利”原则。
国金证券首席经济学家、研究所执行所长赵伟表示，收购存量住房的机制，可分为租赁机构收购模式、转化为保障房模式、拆迁安置模式三类。
“在不新增地方隐性债务且‘保本微利’的情况下，收购商品房用作租赁型保障房，需要财政贴息或折价收购，用作配售型保障房则需要折价收购。”赵伟认为，与商品房建设不同，保障房建设用地通常采用土地划拨模式，其土地成本多为安置补偿支出，或明显低于商品房建设用地采用的“招拍挂”模式。
中指院数据显示，“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），2024年至2025年保租房筹集仍有297万套（间）的任务规模。
“出台消化存量房产相关政策的城市，多数将存量房产转化为保租房。”中指院认为，“收储”存量房用作配租型保障房，面临租金回报难以覆盖运营维护成本的问题。
诸葛找房数据显示，2024年上半年50个重点城市租金回报率为2.03%。中国人民银行数据显示，6月新发放企业贷款加权平均利率3.65%。
中指院认为，“收储”的资金成本在3%左右，考虑到改造、运营等成本，实际成本可能更高。“收储”存量房用作保租房，需要财政贴息、收购价格打折等配合才能实现收益平衡。
赵伟认为，平衡成本与收益，需要对“收储”项目进行贷款贴息，或根据各地不同租金收益率水平对存量房进行折价收购。